Logement mon amour

Se loger, c’est essentiel. Cela fait partie du package de base pour affronter la vie sérieusement. Son premier appart’, c’est le passage à l’âge adulte, la voie vers l’indépendance et l’autonomie. C’est aussi un pré-requis indispensable pour trouver un emploi, envisager de fonder une famille, bref, vivre… Mais les chiffres sont têtus et ne font que confirmer la sensation de la plupart des français : se loger coûte de plus en plus en cher. Trop cher. Le nombre de mal logés (voire de non-logés) ne fait qu’augmenter et le taux d’effort des ménages pour le logement atteint des sommets toujours plus hauts dépassant souvent les 35 voire les 40 % des revenus disponibles. Et si le problème n’est pas propre à la France, il y est particulièrement aigu. Aussi, il est nécessaire, après les constats qui s’imposent, d’envisager des pistes pour remédier à l’un des maux de ce début de siècle qui touche de surcroît, les jeunes plus que les autres.

Des chiffres, des constats

Bon, parmi mes « vices » se trouve un amour immodéré pour les statistiques. J’adore les tableaux et passerais volontiers mes nuits à compiler des données. J’aime ces suites de chiffres qui décrivent de manière froide notre monde, mon monde. Les statistiques permettent de confronter des impressions, des ressentis à des réalités anonymes. Et sur le logement, ce n’est pas ce qui manque. Commençons par le mal-logement. D’après la Fondation Abbé Pierre, il y aurait en France 100 000 SDF et plus de 10 millions de gens ayant des difficultés réelles à se loger dont 3,5 millions de très mal-logés ! Et plus de la moitié des Français a des « difficultés de confort de logement« .

Ces chiffres sont tellement éloquents que l’on pourrait s’en tenir là. Mais certains pourraient me dire que 10 millions de personnes ne représentent que 15 % de la population. Et c’est vrai. Mais alors, quelle est la situation des autres (dont finalement, j’ai la chance de faire partie, moi le nanti logé dans le parc privé du 3e arrondissement de Paris) ?

Prenons comme indicateur l’indice des prix des logements rapporté au revenu disponible des ménages :

On le voit, après une forte hausse dans les années 1950-60, les prix relatifs ont connu une longue période de stagnation jusqu’à la fin des années 1990. Cela ne veut pas dire que durant ce temps, les prix des logements n’ont pas augmenté mais que les revenus ont plus ou moins évolué de la même façon sur la même période. Mais depuis 1998, les prix s’enflamment véritablement. A Paris, en 10 ans les prix ont simplement doublé (!) tandis que durant ces mêmes 10 ans le revenu moyen lui, n’a augmenté que de 18 %.

Si Nicolas Sarkozy souhaite une France de propriétaires (j’y reviendrai plus tard), actuellement, seuls 56 % des Français sont propriétaires de leur logement. Alors intéressons-nous aux locataires et à l’évolution des loyers ces dernières années :

Bon, là encore, le diagnostique est sans appel. C’est de plus en plus cher et plutôt déconnecté de l’inflation. Que l’on soit propriétaire, locataire ou mal-logé, le coût du logement s’est fortement renchéri ces dernières années. Comme je le laissais entendre en introduction, les jeunes étant en moyenne bien moins fortunés que les moins jeunes, il est logique de constater que leur taux d’effort est plus élevé, rendant les conditions pour se lancer dans la vie beaucoup moins favorables :

Je ne m’étendrai pas davantage sur ces constats chiffrés, il fallait démontrer la véracité du sentiment d’aggravation des difficultés à se loger et de l’augmentation des prix, je crois que c’est fait. En 25 ans, les Français ont vu leurs dépenses liées au logement multipliées par 4,5 !

Mais que fait-on après avoir dit tout ça ?

Des causes pour concevoir des solutions

Une des traditionnelles causes avancées, notamment par les associations de défense du droit au logement, est le manque de logements disponibles. S’il paraît évident qu’une augmentation sensible de l’offre de logements disponibles devrait faire baisser mécaniquement les prix ou, à tout le moins, limiter la tendance haussière des prix, ce manque de logements est quand même à relativiser. Comme le démontre le graphique qui suit, le lien n’est pas évident entre prix des logements, croissance du parc de logements et croissance du nombre de ménages.

J’avoue que cet aspect m’a fait me poser quelques questions que je ne soupçonnais pas jusqu’alors. Une des explications qui peut-être, peut être (!) avancée est la diminution tendancielle du nombre d’occupants par logement. Nous sommes passés de 2,8 personnes/logement en 1978 à 2,3 en 2006. Mais par ailleurs, le nombre de mises en chantier atteignait des sommets avant la crise pour arriver à 430 000 en 2007. Mais il faut aussi considérer que 6,5 % des logements sont vacants en France et que près de 10 % sont des résidences secondaires et qu’il faudrait affiner l’analyse du nombre de mises en chantier en tenant compte de l’hétérogénéité des situations en fonction des régions. Le marché de l’immobilier est bien plus tendu en région parisienne qu’en Auvergne, or la répartition du nombre de constructions n’est pas corrélée aux tensions du marché.

Mais arrivons-en au point que je souhaite particulièrement mettre en avant par cet article : la concentration des patrimoines immobiliers et la « mercantilisation » extrème de l’immobilier. Je ne parlerai pas de la question du logement social qui pour moi (et je peux dire sans trop me vanter que je connais un peu le sujet et ses enjeux) est un paravent à la problématique plus globale du logement. La question n’est pas de savoir si nous devons tous vivre dans des logements sociaux mais comment peut-on faire pour tous se loger à un prix raisonnable. Le logement social n’est qu’une des solutions, solution qui n’est ni parfaite, ni dénuée d’effets pervers et qui surtout, ne correspond pas à la vision majoritaire du parcours résidentiel.

Revenons donc à la question de la concentration des patrimoines immobiliers et du mercantilisme immobilier. Je pourrais aborder la question plus générale de la concentration des patrimoines en général, mais j’en ai déjà un peu parlé ici et surtout, le droit de posséder des actions ou des lingots d’or ne peut décemment pas être mis sur le même plan que le droit au logement. A mes yeux, le principal obstacle au droit au logement réside dans une perception de plus en plus prégnante que nous portons sur le logement : la pierre est un investissement comme un autre.

A tire individuel, à travers l’acquisition de notre logement principal, nous souhaitons nous constituer un patrimoine dont la valeur ne ferait que se consolider. Se mélange à la fois le fait de ne pas dépenser de l’argent « à perte » à travers un loyer mais aussi l’idée de constituer un patrimoine pour la retraite et cédable à nos enfants. Nous sommes encouragés et nous nous encourageons mutuellement à bâtir un parcours résidentiel dont l’aboutissement est l’acquisition de notre logement. Cette vision est, à mon avis, potentiellement biaisée par une croyance : un marché immobilier infiniment haussier. En clair, nous n’hésitons pas à nous endetter sur 25 ou 30 ans pour acquérir notre logement car nous avons une confiance forte dans la solidité de notre « investissement ». Mais la récente crise des subprimes aux Etats-Unis a montré que cette confiance peut être fortement ébranlée et qu’un marché, même immobilier, peut se retourner violemment avec des conséquences tragiques. Car, contrairement à un investissement mobilier (actions par exemple), en cas de retournement du marché, en plus de vos économies vous risquez de perdre votre logement. De manière moins dramatique, le « léger » fléchissement du marché immobilier français l’an dernier à mis au jour des comportements spécifiques de la plupart d’entre-nous : une forte baisse des transactions immobilières qui ne peut pas s’expliquer uniquement par des difficultés économiques individuelles :

En un an, la baisse a été à la fois très rapide et très forte. Je vais me risquer à une explication : l’effet boule de neige. En quelques semaines, malgré la crise, on ne peut pas dire qu’en France l’activité économique, les revenus moyens des Français et le taux d’emploi aient chuté de 30 %. C’est pourtant ce qui arriva aux transactions immobilières. Mais, le fait d’entendre, de voir à la télévision, à la radio, sur Internet que nous étions « dans » la crise, de percevoir ce qui se passait de l’autre côté de l’Atlantique a vraisemblablement créé une crispation sur le marché français. Alors que la demande n’aurait dû que faiblement diminuer et surtout à un moment où les taux d’intérêts étaient historiquement bas (renforçant sensiblement la solvabilité des ménages), le nombre de transactions mais aussi les délais de mise sur le marché des biens immobiliers ont montré la position attentiste des vendeurs ET des acquéreurs : chacun espérant faire la meilleure affaire possible au meilleur moment. Bref, à la dimension de besoin qu’est censé représenter le logement s’est substituée la dimension d’investissement pour une partie très importante du marché. D’ailleurs, la vitesse à laquelle est reparti le nombre de transactions (et les prix !) dans l’autre sens montre que l’explication à trouver n’était pas dans la réalité économique de la crise mais dans sa perception psychologique et collective.

Néanmoins, faut-il pour autant modérer la volonté des Français à devenir propriétaires de leur logement ? Ne soyons pas extrémistes même si je maintiens que l’enjeu réel est que chacun puisse disposer d’un logement décent à un prix raisonnable, que cela passe par un loyer ou des mensualités d’emprunt, par un logement social ou non, … Mais ne perdons pas de vue que voir son logement comme un investissement a des conséquences sociales réelles en accroissant les aspects spéculatifs, mélangeant les termes « droit au logement », « besoin » et « rendement » dans un même domaine. Il est dans l’intérêt de certains que le marché soit toujours orienté à la hausse alors même que cela devient une problématique sociale forte pour d’autres, chaque « camp » ayant des intérêts inconciliables. Par ce type de comportement, nous encourageons une sorte de thésaurisation de l’immobilier.

Toutefois, l’impact des personnes cherchant à acquérir leur logement principal doit être relativisé. Un autre groupe de personnes me semble provoquer des conséquences économiques et symboliques beaucoup plus forte : les multi-propriétaires, toutes ces personnes possédant 1, 2, 3, 5, 10, 20, … maisons/immeubles/appartements en plus de leur logement, constituant ainsi des empires immobiliers plus ou moins grands. Je ne l’aborderai pas spécifiquement, mais mon propos pourrait aussi concerner l’immobilier d’entreprise et ces millions de m2 de bureaux vides servant de « trésor spéculatif« . Pour en revenir aux multi-propriétaires, ils sont 5 millions à posséder 14,3 millions de logements soit 9,3 millions de logements en plus des logements principaux. Parmi ces 9,3 millions de logements , il y a 5,3 millions de logements mis en location, 2,8 millions de résidences secondaires et tout de même 1,2 millions de logements vacants ! En France, 700 000 personnes possèdent au moins un logement vacant et 2,8 millions de logements ont fonction de « rente immobilière » pour une petite fraction de la population. Cette réalité de concentration des patrimoines immobiliers encourage très fortement l’aspect spéculatif et/ou de thésaurisation de l’immobilier en France, tendant à augmenter mécaniquement le prix des logements, à l’achat comme à la location. Pourquoi acheter un logement supplémentaire en plus de son logement principal et de son éventuelle résidence secondaire ? Pourquoi, lorsque l’on est déjà propriétaire de son confortable appartement parisien, acquérir des studios dans la capitale si ce n’est pour les louer et espérer en tirer de substantiels revenus ? Est-il légitime de spéculer sur l’immobilier alors qu’il y a des millions de mal-logés en France ? Doit-on pour autant limiter le droit de propriété ? Quelles pistes existe-t-il pour résoudre au mieux la problématique du logement à la lecture de tous ces constats ?

Le logement cher ne doit pas être une fatalité

A la question « pourquoi les prix augmentent ? », je répondrai de manière assez simpliste que c’est la loi de l’offre et de la demande. A ceci près que, comme je l’ai dit plus haut, en terme de logement, la demande n’est pas uniquement une question de besoin, auquel cas les logements vacants n’auraient pas de sens. Le caractère spéculatif du marché est essentiel à saisir pour comprendre comment le « corriger ».

Aussi, pour tuer dans l’oeuf l’aspect spéculatif, une des premières pistes qui vient à l’esprit est de parvenir à limiter le rendement et l’intérêt économique de l’immobilier. Une notion revient souvent, même au sein de l’actuel gouvernement : le plafonnement des loyers par la loi. Si de prime abord, l’idée parait séduisante, elle induit quand même quelques réserves. Dans les zones particulièrement tendues comme à Paris, ce plafonnement pourrait encourager un fort développement du marché noir de la location, le déficit entre offre et demande étant très fort. D’autre part, le plafonnement des loyers encouragerait certainement les propriétaires à laisser encore davantage de logements vacants, le revenu locatif, comme nous l’avons vu, n’étant pas la seule source de valorisation du bien.

Pour ma part, je suis favorable à une option fiscale pour freiner la fièvre spéculative. Le premier volet serait la mise à mal des niches fiscales liées à l’investissement locatif. Il faut en finir avec les aberrations crées par les dispositifs Robien ou Scellier par exemple, qui permettent à des gens en général plutôt aisés de bénéficier de défiscalisation avec des résultats sur la problématique du logement très discutables et un déficit de recettes fiscales important pour l’Etat. Ensuite, il faut absolument renforcer la taxation des logements vacants. Une taxe existe déjà dans les communes de plus de 200 000 habitants mais elle est facilement contournable et pas assez dissuasive même si elle intègre une progressivité en fonction de la durée depuis laquelle le logement est vacant. Il faut rendre cette taxe plus forte et surtout avoir une logique de zone à la place d’une logique de commune. Les logements vacants à Montreuil ont une incidence sur le marché parisien. De même que toutes les grandes villes n’ont pas une situation aussi tendue que la région parisienne. La taxation doit donc s’appuyer sur un zonage efficace. Au-delà des recettes fiscales, de l’incitation à remettre sur le marché (en location ou à la vente) une partie des 1,2 millions de logements vacants en France, la portée symbolique n’est pas à oublier. Comment justifier l’existence de tant de logements vacants ?

Dernier volet : les logements mis en location. Afin de limiter la concentration des patrimoines et pour détendre le marché, je suggère une fiscalité ambitieuse sur les logements mis en location. Il faut rendre prohibitif le fait de posséder une multitude de biens pour générer de fortes rentes immobilières. Aussi, les taux d’imposition devraient être fonction du nombre de biens possédés. A titre d’exemple (je donne des chiffres pour illustrer, ils ne sont fondés sur aucune réalité particulière), on pourrait imaginer taxer à hauteur de 10 % de la valeur locative réelle du bien pour le premier logement possédé en plus de sa résidence principale (et éventuellement la résidence secondaire, c’est à discuter), 20 % pour le deuxième, 30 % pour le troisième et ainsi de suite. L’idée est de rendre inintéressant financièrement le fait d’acquérir des biens pour les louer tout en espérant une forte plus-value en cas de revente. Aussi, il faudrait moduler la fiscalité (durant l’usage et au moment de la vente) pour qu’au final, le taux de rendement financier du bien n’excède pas le taux d’inflation moyen de la période de possession du logement.

Mais comment faire pour que le prix de cette taxe ne soit pas répercutée sur les loyers et ainsi créer un effet pervers pour le dispositif ? J’ai parlé de taxe proportionnelle à la valeur locative réelle. En clair, la taxe serait fonction du montant des loyers perçus. On pourrait même envisager un dispositif incitatif en réduisant le taux de cette nouvelle taxation en fonction du niveau de loyer appliqué en allant jusqu’à l’exonération de cette taxe pour les logements loués au niveau des loyers de logements sociaux financés en PLUS. Dans tous les cas, le dispositif ne doit pas coûter un euro à l’Etat et ne doit pas réduire les recettes fiscales d’un euro non plus par rapport à la situation actuelle, mais il pourrait même rapporter de substantielles nouvelles recettes. Autre impact positif que devrait amener cette nouvelle taxation : la remise en vente de beaucoup de logements actuellement en location, augmentant alors l’offre disponible de sorte à, au mieux réduire la hausse des prix, voire les faire diminuer dans de nombreuses zones, rendant possible l’accession à la propriété pour de nouveaux ménages.

Sans remettre en question le droit de propriété, une fiscalité intelligente pourrait permettre de limiter le fait de considérer l’immobilier comme un investissement quelconque. Cela réjouira certainement les intermédiaires en assurances-vies, placements obligataires, … qui récupéreraient les liquidités initialement investies dans l’immobilier pour au final, rendre le logement accessible au plus grand nombre pour qu’il soit considéré avant tout chose comme un besoin nécessaire, comme un droit inaliénable.

Là encore, tout cela n’est qu’une réflexion d’un « petit jeune » face à son ordinateur sur un sujet dont la complexité ne saurait être résumée dans ces quelques lignes. Mais il est important d’avoir à l’esprit qu’il n’y a de fatalité en rien, que nulle chose n’est à jamais définitive et qu’il tient à nous tous, individuellement et collectivement, de rester ambitieux, pour soi-même et pour la société dans laquelle on vit, pour surmonter les défis qui nous font face et construire un avenir dans lequel nous nous reconnaissons. L’Histoire n’est jamais écrite à l’avance. L’Histoire ce sont les hommes et les femmes qui l’écrivent chaque jour, par leurs choix ou par leurs renoncements. Il est nécessaire d’établir des priorités et de considérer que toutes les choses ne sont pas égales entre elles. Si nous considérons collectivement que le droit de disposer d’un logement décent prime sur celui de spéculer, il faut alors établir et mettre en oeuvre les dispositifs permettant de faire vivre cette primauté du droit au logement. Il en va de notre société, il en va de notre idée de la justice, il en va de notre idée du progrès.

A suivre…